公開資料顯示，2013年到2018年底，是中國棚改大規(guī)模推進(jìn)時(shí)期，期間全國范圍內(nèi)有近一億居民“出棚進(jìn)樓”，住房條件得到大大改善。而在這場(chǎng)“棚改拆遷”運(yùn)動(dòng)中，不僅大批地產(chǎn)商賺得盆滿缽盈，也有更多的家庭靠拆遷而實(shí)現(xiàn)一夜暴富。據(jù)聚富財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，深圳某最富城中村，憑借拆遷，一夜誕生了一千多個(gè)千萬富翁，三十多位億萬富豪；另據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，北京的一個(gè)村莊拆遷后，平均每家分配到超過10套房子，外加幾千萬現(xiàn)金，有的家庭房產(chǎn)加現(xiàn)金補(bǔ)償總額竟高達(dá)2億元。

　　據(jù)學(xué)者研究分析，棚改是歷史的需要，但不得不說其同時(shí)也是過去這一輪二三四線絕大多數(shù)城市房價(jià)上漲的直接推動(dòng)力——尤其是2015年實(shí)行的“棚改貨幣化補(bǔ)償”政策，拆遷不再發(fā)房，而是直接發(fā)放現(xiàn)金，這使得無數(shù)老舊、危房居民一夜之間暴富，為了保護(hù)財(cái)富，這些資金又被用來大量購買新房，最后又回流到房地產(chǎn)。

　　可以說，棚改拆遷，不僅拉動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更是過去這一輪房價(jià)上漲的“始作俑者”。更值得一提的是，棚改政策執(zhí)行的這些年，全國各大城市甚至誕生了一類“專門囤積購買老破小以博拆遷暴富”的投資炒作群體。 不過，環(huán)顧中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大局，棚改退出歷史舞臺(tái)，也是穩(wěn)樓市、穩(wěn)房價(jià)的必要舉措。事實(shí)上，自兩年前起國家對(duì)于棚改拆遷，也有了新的態(tài)度：先是國開行收回棚改審批權(quán)限，繼而是國家宣布，各大城市因地制宜推進(jìn)棚改工作，其中明確庫存充足、房價(jià)上漲壓力大的城市，要“下調(diào)”或者“停止”棚改目標(biāo)。

　　總而言之一句話，不管是出于科學(xué)研究，還是國家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需要，亦或是叫停“不公平造富”行為，“棚改退場(chǎng)”都已經(jīng)坐實(shí)了。 很遺憾地告訴大家，未來依靠“拆遷”來實(shí)現(xiàn)一夜暴富這條道路，或許再也走不通了——根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的相關(guān)文件顯示，2020年將是“棚改”拆遷的“收官之年”、“終結(jié)之年”：2018-2020年，新提出1500萬套的棚改任務(wù)，自2019年末時(shí)，住建局已公布了超額完成289萬套。實(shí)際上，2020年全國性的棚改目標(biāo)都已經(jīng)所剩不多了。這意味著，從2021年起，“棚改”就將退出，“拆遷”就將停止。

　　而根據(jù)國家新政策來看，“棚改”之后粉墨登場(chǎng)的就是“舊改”。國家一錘定音宣告，2021年起，“舊改”時(shí)代來臨，也就是說，從明年起老房子統(tǒng)統(tǒng)按“新規(guī)”辦——2020年的《政府工作報(bào)告》明確提到：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施（基礎(chǔ)類），支持加裝電梯和無障礙環(huán)境建設(shè)（改善類），健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車場(chǎng)等生活服務(wù)設(shè)施（提升類）。即未來城區(qū)老舊小區(qū)、老房子不再拆遷，而是進(jìn)行全面的原地改造。

　　根據(jù)此前官方通報(bào)，各地上報(bào)需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個(gè)，涉及居民上億人。換句話說，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個(gè)老舊小區(qū)改造。涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。 據(jù)恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測(cè)算，按老舊小區(qū)改造的基礎(chǔ)、改善、提升三大內(nèi)容來看，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。不過，舊改和棚改一樣，也有階段性任務(wù)。按照國務(wù)院的規(guī)劃，2020年全國要完成3.9萬個(gè)老舊小區(qū)的改造，涉及700萬戶居民。

　　那么大家最關(guān)心的資金來源到底如何分配，國家也有明確說明——根據(jù)住建部副部長黃艷的答記者問可知，舊改的資金投入是多方面的，既包括過去的地方財(cái)政和水電氣等專營單位出資，也將包括中央補(bǔ)助資金，還會(huì)鼓勵(lì)納入社會(huì)力量參與。

　　新規(guī)下，這三類人“有福”了 第一類：參與改造的企業(yè)及從業(yè)人員。很多人可能不理解，但這類人確實(shí)非常有福。這類人包括但不限于：建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具行業(yè)、通信設(shè)備行業(yè)、防水、涂料、管材、保溫材料等等細(xì)分領(lǐng)域等都明顯受益。同時(shí)地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加，帶動(dòng)市場(chǎng)向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。 業(yè)內(nèi)人士更分析稱，舊改帶來的機(jī)會(huì)可以做這樣一個(gè)劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分，至少包括8種機(jī)會(huì)：外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。

　　第二類：加裝了電梯的小區(qū)業(yè)主。諸多舊改舉措中，對(duì)老舊小區(qū)居住體驗(yàn)和升值溢價(jià)最直接的就是加裝電梯。國家也明確了4層以上的老舊小區(qū)必須要加裝電梯。對(duì)于老舊小區(qū)來說，電梯在出行方面會(huì)比較便利，特別是對(duì)于家里有老人小孩的家庭來說更是如此。因此，在“舊改”之下，加裝了電梯的小區(qū)升值空間更大，尤其是頂層和次頂層住戶，房屋升值的空間最大。據(jù)業(yè)內(nèi)專家估算，最上兩層住戶的房屋升值率約在40%以上。對(duì)于廣大一二線城市，對(duì)應(yīng)可能有幾十上百萬的財(cái)富升值，這是赤裸裸的“送福利”。

　　第三類：基礎(chǔ)條件比較好的小區(qū)的業(yè)主。這類小區(qū)本身地段、學(xué)區(qū)配套、商業(yè)配套、交通醫(yī)療配套等都不差。唯一的缺點(diǎn)就是，小區(qū)本身的質(zhì)量和環(huán)境不高。通過三類“改造”之后，相信這類小區(qū)的整體環(huán)境和自身的價(jià)值都會(huì)更上一個(gè)臺(tái)階，對(duì)于這類小區(qū)的業(yè)主來說，這實(shí)在是“穩(wěn)賺不賠”的一筆生意。

　　“舊改”來襲，有人高興，但是也有人憂愁。舊改新規(guī)下，兩類人恐怕要有麻煩了，那就是跟風(fēng)囤積舊房子的人和專業(yè)炒“老破小”房子的人。

　　前文提到，國家對(duì)于老舊小區(qū)的環(huán)境提升方面，已經(jīng)有明確規(guī)定，未來大拆大建的棚改拆遷不會(huì)再全面進(jìn)行，取而代之的是更加人性化的“原地舊改”，這意味著未來老房子被拆遷的可能更低了，也就是說“靠博拆遷暴富”的時(shí)代可能會(huì)徹底終結(jié)。基于此，那些買了大量城市老房子等待拆遷致富的人和專業(yè)炒作“老破小”的人，或許要做折本生意了，尤其是底部一二層住戶的人，即便是老房子經(jīng)歷“改造”，價(jià)值提升也不是很大，想賣也很難有人接盤，恐怕真的要麻煩了。